Адрес для входа в РФ: exler.world
Вилла на Бали в Бутово
Московский район Бутово
Слушайте, я как-то за ценами в нерезиновой давно не следил, но что - действительно обычная скромная двушка где-нибудь в Бутово сейчас стоит аж $200 тысяч? Офигеть не встать...
Обычная двухкомнатная квартира (75 кв. м) в московском районе Бутово стоит порядка 19 млн рублей (около $200 тыс.). Об этом «Газете.Ru» сказал управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
Он уточнил, что по сопоставимой цене россияне могут купить, в частности, виллу (80 кв. м) с видом на сад на Бали, виллу (170 кв. м) с видом на море и горы в турецкой Анталье, таунхаус (123 кв. м) с уютными террасами и патио на севере Франции или квартиру (70 кв. м) с видом на тропические сады во Франции.
«Однако это не говорит, что стоимость жилой недвижимости в Москве аномально высока. Такое положение свидетельствует о ее высокой ликвидности. Подобный актив легко перепродать или сдать в аренду, а его востребованность останется значительной еще долгие годы. В совокупности это и обуславливает цену», — пояснил Сырцов. (Отсюда.)
Ну, подобные сравнения - вилла на Бали, вилла в Анталье, таунхаус с патио на севере Франции и квартира с видом на тропические сады (во Франции этих тропических садов - хоть обсмотрись) - они по определению не имеют смысла.
Это все равно что заявить, что "в Испании за $200 тысяч можно купить дом". Можно, да. Где-нибудь в горах можно дом купить и за $100 тысяч и даже дешевле. Только что вы там будете делать?
Но приличную квартиру где-нибудь с тремя спальнями в нашем курортном городке за $200 тысяч купить вполне можно, да. Раньше можно было купить и за $100 тысяч и даже дешевле, но это сильно раньше.
А стоимость недвижки в Москве именно что аномально высокая, чего бы там ни болтал этот Сырцов. Я еще помню, когда трешку-четверку в элитном районе Куркино (там только кирпич-монолит и индивидуальные проекты) можно было купить где-то за $200 тысяч. Правда, это было лет семнадцать назад. И тогда стоимость уже начинала стремительно расти.
Цифры непроданного жилья приводятся в отношении всего "строящегося жилья". Под строящимся понимается, как жилье близкое к окончанию стройки (или даже законченное), так и на "этапе котлована" или даже до этого этапа, там где просто получено разрешение на строительство. То есть по сути речь идет не о жилье, а об обязательствах постороить жильё в рамках 214-фз. Пока жто дилье есть только на картинке.
Обычно банк, выдавая финансирование, дает застройщику финплан продаж из расчета, что все будет продано через год полтора после сдачи. Стандартный срок строительства - три года. То есть срок продаж устанавливается на четыре-пять лет.
К счастью сейчас продажи на этапе, когда дома еще нет, сравнительно малы. Обычно жилье распродается ближе к завершению проекта, когда покупатель видит хотя бы коробку и фасад. Соответственно и средний уровень продаж в недостроенных домах около 30-40 процентов.
Это средний, а в законченных домах обычно уже ничего на продажу не остается, большинство застройщиков распродают все быстрей финплана.
А в уже готовых домах (формально это все еще "первичка") купить квартиры обычно сложно, застройщики и маркетологи перевыполняют финплан, распродают все уже к концу стройки.
Отсюда и рост цен даже при очень дорогой т.н. "льготной" ипотеке. Ее отмена с 1 июля означает сокращения поступления денег застройщикам. При очень дорогих кредитных ресурсах это по-видимому приведет к росту цены.
Отдельно отмечу, что и себестоимость жилья в России выше - много жестче требования к устойчивости зданий, теплопроводности стен и комфортности дворовых пространств, чем в Европе.
Варламова я читал, конечно, я, так сложилось, чуть лучше разбираюсь в предмете, чем Варламов, хотя его посыл на комфортную городскую среду мне очень импонирует. В постах, которые вы приводите, он зачем-то сравнивает дома комфорт-класса с экономомским экономом. Ну таков труд блогера, публика любит яркие сравнения.
Я легко могу вам привести ничуть не менее красивые картинки дворов в российских новостройках, а уж теннисные корты и футбольные поля с искусственной травой во дворах давно не редкость. Я сам на таком корте играю.
Сейчас тренд на дворы без машин. Спасибо, кстати, Варламову.
Человейник, к слову, оценочная категория. Я вот люблю высотные дома, живу на верхнем этаже и очень доволен. А кто-то не любит.
Но вот старая квартальная застройка во Франции, например, абсолютно некомфортна для жизни.
Вот уже пожив могу сказать, что наш ЖК в Москве был на порядки лучше, моего нынешнего местообитания.
Грёбаные урбанисты ещё и топят за "чудесную" квартальную застройку. 😄
В той Европе, где я живу, слово двор часто вообще не применимо. Если это комплекс из нескольких домов, тогда там может быть в центре общественное пространство и детская площадка. Естественно, озеленение тоже. Если это отдельно стоящий дом, у него могут быть только собственные дворики у жителей этажа на уровне земли с выходом непосредственно из гостиной. Или общий дворик. Или никакого. Все зависит от ландшафта и размера участка. В одном московском человейнике живёт больше людей, чем во всем моем городке. Естественно, у нас несколько детских площадок на весь город, а не в каждом дворе.
Про организацию европейских дворовых пространств очень много есть в старых текстовых блогах Варламова с подробными фото и комментариями. Вам было бы полезно почитать.
> и комфортности дворовых пространств, чем в Европе
прям порвало...
Цены выросли.
А - подорожала не квалифицированная рабочая сила таджиков в нужных кол-вах не пропускают в РФ. Тем кто прорвался вынуждены платить больше.
Б- сильно подорожали стройматериалы. Ведется строительство на новых территориях. Кстати, рабочая сила туда едет, там больше платят.
В- у россиян появились деньги, которые уже не потратишь за бугром. Вот и покупают здесь квартиры.
ПИК, Самолет, ЛСР, СетиГруп - это все обновленцы или как? Основные застройщики это нулевые или десятые года. Новых игроков на рынке можно пересчитать по пальцам. А если еще и начать их копать - окажется, что не такие уж они и новые.
А застройщик - это просто посредник-организатор. Если рынок вдруг стал высокодоходным, на него немедленно набегает куча желающих и рентабельность выравнивается к средней по экономике. Что собственно и произошло уже.
Доступность жилья в этой схеме не учитывается, иначе бы были программы на вторичку.
Рабочая сила дорожает, но жто и хорошо , заставит внедрять механизацию и роботов. В России очень низкая производительность труда, тут есть большой ресурс.
А цены и сейчас низкие, качество и себестоимость строящегося жилья в России намного выше, чем в Европе.
20 лет тому назад во Владивостоке убитая гостинка (слово студия тогда было неизвестно) 18 квадратов, стоила $2000.
На несколько лет позже, в Москве, трёшка-четвёрка в 10 раз меньше?
Миллион тоже дошел через "лимон" до "ляма" и вот-вот испарится)
Вторичка в советских домах грубо 1000-1500 долларов.
Не представляю, сколько надо зарабатывать в месяц, чтоб это купить с нуля со ставками 20%+, наверно тысяч 400-500.
Была студия в Подмосковье, стала трёшкой на Средиземном море - я сделкой доволен.
И это при том, что ежегодно почти во всех российских регионах ставятся рекорды в квадратных метрах по вводу нового жилья. Спрос огромный.
Вообще надо или в дом за городом сваливать или в маленький городок.
Хоть не надо будет постоянно под ноги смотреть.
Цена это точка на кривой спроса и предложения.
За сколько готовы купить товар, столько он и стоит.
Цены очень подогреты льготной ипотекой, которая была до недавнего времени. Она давала большой спрос - росли цены на первичку - росли цены на вторичку. Сейчас отменили, но хз как будет, у некоторых категорий населения денег стало даже больше, чем 3 года назад.
А вообще 8% - это и правда немного по российским меркам
Инфляция и учетная ставка не связаны впрямую.. Скорее наоборот сейчас учетная ставка разгоняет инфляцию.
И не могу согласиться, что 8% мало. Чем российские мерки отличаются от всех других? 8% это большой ежемесячный платеж и серьезная нагрузка на семейные бюджеты.
При том, что ипотечные кредиты гораздо более обеспечены (залогом недвижимости) и в целом имеют мало просрочек по платежам, нельзя, мне кажется, их уравнивать с потребительскими
А вообще 8% - это и правда немного по российским меркам. Я в 2018 взял под 8,6% без всяких льгот, и это была самая низкая ставка, потом она начала расти.
Или это реальность, которая даже хуже чем AI 😁
Цены на жилье на отрезке в 10 лет выросли в 3-4 раза. Вы мил человек не иногент случайно, раз утверждаете, чтов самой лучшой стране мира такая запредельная инфляция?
Но вы продолжайте верить Милову.
А в чем развод лохов? Продают им квартиры по рыночной цене?
О проблемах с недвижимостью и ипотекой было известно уже давно, но в России - как всегда - все случилось неожиданно
Просто посмотрите на график средней цены квадратного метра в Омске за последние годы и поймете цену этому горе-экономисту.
И да, я вам открою секрет - все, или почти все, застройщики перекредитованы по многу раз, фактически они банкроты, и уже много лет банкроты. В том же положении находятся и крупные игроки в продуктовой рознице, и вообще розница в целом. Вопрос в том сколько банки будут делать вид что все хорошо. Еще год, два?
А тем более, ещё и на тех, кто с честной наличкой пришёл зачем-то покупать новостройку...
Эти щедрые ипотеки государство напрямую оплачивает из бюджета, без всяких застройщиков. И это огромная доля рынка.
Сейчас в стране, ну скажем мягче, в столицах, рынок жилья, прежде всего типовые квартиры в многоэтажках, перегрет до самого "немогу", и еще чуть выше.
И да, дело в шальные деньгах вояки и их наследниках, и щедро раздаваемых ипотеках. Ну тут надо отметить что щедрые ипотеки государство бодро вешает на застройщиков, которые легко и не напрягаясь эту щедрость размазывают по всем своим покупателям, льготникам и тем кто пришел с честной наличкой.
В Москве будет дорогая недвижка, пока там высокие зарплаты. Ставки конечно здорово спрос подрезали, но пока ещё есть льготная ипотека плюс сделки за живые деньги - рынок ещё не умер. Хотя у меня всё равно ощущение, что рынок перегрет и этот пузырь когда-то лопнет.
Кто согласен, тот молодец.
Для сравнения, когда я был молод и жил с родителями у нас была четырехкомнатная с огромной лоджией квартира на 100 кв. м.
Время в основном проводится за пределами спальни, для того чтобы спать много места не нужно. Зато просторные гостиные, кухни, несколько санузлов, гардеробные, хозпомещения как раз и делают жилье комфортным для проживания.
Это в совке стандартом был один туалет даже на трешку, чтобы все могли ощущать прелести очередей не выходя из дома.
Хотя вот прямо сейчас полистал сайт ПИК. Двушки от 48 до 60 метров общей площади.
При этом жилые комнаты очень маленькие, а кухни - огромные. Плюс два санузла везде. Такое впечатление, что ориентируются не на семью, а на сдачу в аренду приезжим.
75 метров все же явно не стандарт.
Еще 10 квадратов на санузлы, кладовки и коридоры - уже не так и много. Просто интересу ради возьмите любого застройщика и полистайте планировки.
Если мы говорим о человейниках, то там наверняка строят что-то типовое: один раз разработали проект и лепят дома сотнями.
Я просто не был в курсе, что сейчас двушка идет как стандарт с таким метражом.
С другой стороны, элитка может быть любой планировки и любого метража, но ее некорректно называть "стандарт".
И я просто удивился, как хорошо то мы жить стали, что двушка на 75 метров это аж стандарт.
Поэтому 75 пусть и общей - это типа 30+ нежилой? Как то расточительно для новостроек, сейчас стараются так метры не разбазаривать на всякие прихожие-лоджии.
А так думаю на перспективу цена ей 70-80К. Щас глянул за аналоги с чуть худшим ремонтом хотят около 170К зелени. Покупал в 2007 за $235K по тогдашнему курсу если интересно.
"На ярмарке дураков много, а зайцев, поди мало". (с)
То есть "всего 200 тысяч". Все относительно.
А вот специально посмотрел, почем сейчас... Подобную квартиру продают за 28 млн рублей. Это еще больше 300 тысяч.
Ок, но кто-то же выпускается и уезжает? Да, но не все. Добавим к этому совместную аренду и еще какие-никакие оптимизации, и даже очень пессимистично только студентам нужно несколько тысяч новых квартир в аренду ежегодно.
Студенты - самая очевидная группа спроса. А таких групп, которые приводят к росту спроса в аренде - далеко не одна.
Обычно банк, выдавая финансирование, дает застройщику финплан продаж из расчета, что все будет продано через год полтора после сдачи. Стандартный срок строительства - три года.
К счастью сейчас продажи на этапе, когда дома еще нет сравнительно малы. Обычно жилье распродается ближе к завершению проекта, когда покупатель видит хотя бы коробку и фасад. Соответственно средний уровень продаж в недостроенных домах около 30-40 процентов.
Это средний, а в законченных домах обычно уже ничего на продажу не остается, большинство застройщиков распродают все быстрей финплана.
А в уже готовых дома
И по цене: налог на недвижимость для обычных инвестиционных квартир за 8-15 миллионов будет от 8 до 23 тыр в год (0.1-0.15%). Правда это от рыночной цены, а от кадастровой будет вообще 5-10 тыр в год.
И что - ты бы с такими налогами снижал аренду? Или спокойно ждал сколько угодно, пока не найдётся квартиросъёмщик?
Ну и плюс на отрезке 10-20-30 лет, твоя инвестиционная квартира и подорожает, и принесет арендный доход. А до сих пор при всех кризисах с 1991 года проблем продать жилье не было никаких.
Сейчас застройщик получает деньги только после сдачи объекта в эксплуатацию, а до этого удивительного момента они на эскроу-счетах лежат. Т.е. строит он (застройщик) полностью на свои или в кредит, и реализация на раннем этапе строительства ему не нужна и невыгодна.
www.rbc.ru
> 04 дек 2023
> доля нераспроданных квартир выросла на 1,9 п.п. — до 67% от общего объема жилья, находящегося в стадии строительства
mperspektiva.ru
> 27 мая 2024
> Объем нераспроданного жилья в Москве вырос на 6,8%
Ну и льготная ипотека, конечно, добавила к стоимости - появилось больше халявных денег.
Слова как будто русские, а предложение - нет
Квартиры а Москве покупают не (только) москвичи, а вся Россия
P.S. Обратите внимание, что на фото дома без балконов. Москва застраивается человейниками.
В Ростове, например, цирк есть.